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《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》權威專家全文解讀

《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》權威專家全文解讀

國務院法制辦昨日公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,即日起至9月15日向社會征求意見。意見稿首次確立了不動產統一登記的范圍。外界傳聞已久的“以人查房”字眼并未出現在意見稿中,但強調,權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。有關國家機關可依規查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。

什么叫不動產?

土地房屋等定著物

條例所稱不動產,是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。國家實行不動產統一登記制度。

“條例明確了不動產登記全國統一登記的路徑,首次確立了不動產統一登記的范圍。”中國社科院經濟研究所研究員汪利娜表示,不動產登記是為摸清“家底”,過去提到不動產往往城鄉分離、以城為主,這次明確的范圍更廣,內容更全。這是我國首次在不動產登記實施層面對“大家底”給出國家定義。

登記哪些內容?

坐落權屬等信息

征求意見稿規定,登記機構應當設置統一的登記簿,并應當記載不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項等信息。

不動產登記簿采用紙質介質或電子介質,由指定專人負責保管,并建立健全相應的安全責任制度。

房屋所有權初始登記、在建建筑物抵押權登記、因不動產滅失導致的注銷登記等情形,登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看。

誰可查詢?

兩類人可查詢

關于登記機構,意見稿明確由國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。縣級以上政府應確定一個部門為本地不動產登記機構。

意見稿規定,國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

不動產登記有關信息與住建、農林、海洋等部門實時互通共享。國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門可互通共享。

意見稿明確,權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。

會不會泄密?

泄露信息可追刑責

意見稿指出,不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。查詢不動產登記資料的單位、個人不得將查詢獲得的不動產登記資料用于其他目的;未經權利人同意,不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。

意見稿規定,不動產登記機構工作人員損毀、偽造不動產登記簿,擅自修改登記事項,串通他人進行虛假登記,或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

偽造、變造或者買賣不動產權屬證書、不動產登記證明,或者使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的,由不動產登記機構予以收繳;有違法所得的,沒收違法所得;給他人造成損失的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人違反國家規定,泄露不動產登記資料或者登記信息,給他人造成損失的,依法承擔賠償責任,對有關責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

專家解讀

城鄉二元“堅冰”將融

中國社科院農村發展研究所宏觀室主任黨國英(微博)研究員說,不動產登記“城鄉統一”將加快確權。

我國城鄉間土地權屬不一樣,城市土地屬于國有,農村土地屬于集體所有,但集體所有又不像股份制可以通過股權明確為個人利益。“這種二元化土地制度,無論對城市還是農村土地管理都有諸多不便,在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場、改革完善宅基地管理制度,為城鎮化和戶籍制度改革掃清制度障礙,建立城鄉統一不動產登記制度是其出發點。”黨國英說。

“物權法的落實、土地管理法的修改、‘小產權房’問題破題,甚至由此產生的公證制度、賠償救濟制度等問題,都會因為不動產登記暫行條例實施形成‘倒逼’改革壓力。”黨國英說,向社會征求意見,公眾層面將對管理改革和創新形成“倒逼”。

對腐敗官員產生震懾

國家行政學院教授汪玉凱告訴北京晨報(微博)記者,不動產登記條例是國家基礎性制度構建,就像信用條例一樣。“這是制度構建,過去由很多部門管理,現在整合為一個部門來主導管理,其他部門配合。”另外,條例實施后,將對腐敗官員產生震懾力,“像懸在他們頭上的一把劍。”他說,政府相關機構可以通過這個平臺查詢官員房產信息。汪玉凱稱,不動產登記信息因為涉及個人隱私,并不是所有人都能查。當發現腐敗問題時,相關部門像查銀行存款一樣,通過這個平臺查詢官員不動產信息。另外,由于一些官員擁有多套房產,條例實施后甚至實施前,他們有可能拋售房產,對房產價格也會產生一定影響。

為房產稅落地做準備

中原地產首席分析師張大偉分析認為,首先,市場對不動產登記是否能夠如期落地一直存在疑惑,“從目前看,政府相關部門在加快推進這一政策落地。一、二線城市都出現了大戶型二手房上市增加的現象。預計隨著不動產登記的加速,大戶型二手房供應將繼續增加。”張大偉說,特別是在最近各地都出現放松調控政策預期的時間點,出現這一信號,將影響市場走勢。

同時,不動產登記本身并不是房地產調控,目的也并非反腐。“但應該說這一政策是房地產調控從之前的交易環節調控轉變到存量環節調控的重要標志性事件,對市場的影響將非常大。只有不動產統一登記后,房產稅才可能全面落地。”

不動產登記面臨阻力

張大偉認為,目前不動產登記推進面臨兩大阻力。一是涉及個人私有財產或者隱私,人們不愿意配合,這與國人“有財不外露”的觀念有關,同時也擔憂個人財產信息泄漏。二是一些地方或部門屬于擁有多套住房的群體,進行不動產統一登記、住房信息聯網,無異于打破既得利益,所以大多不愿主動配合聯網工作。

他告訴記者,條例草案的形成,有望加速這一政策落地。對于市場影響來說,雖然樓市已經有一年時間消化,但是對于部分高端住宅來說,這一政策依然是利空。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進則表示,不動產推進過程的難點在于基礎數據不容易獲取以及各省市的不動產信息如何標準化。“對于很多住房而言,受制于過去歷史原因,在權屬登記上是容易扯皮的。相應基礎工作還是需要一定耐心的。而從目前住房市場就能看出,很多數據沒有可比性,未來需要統一口徑,但這也需要地方政府之間的協商。”

對整體樓市影響不大

鏈家地產市場研究部張旭認為,不動產信息的聯網查詢對于房地產市場的影響,一是存在于多套房業主拋售行為,有可能會導致部分持有多套房的業主掛牌增多,但對于整個房地產市場不會產生過大的影響,也并不是直接取決于聯網的實現。同時,不動產統一登記制度也是執行房地產稅的重要前提。從長遠來看,房地產稅對于優化政府財政收入結構,降低其對于土地收入的依賴程度,促進房地產市場健康發展都具有十分積極的作用。

“但從當前的情況來看,首先,此次公布的只是征求意見稿,還需經過多次調研和論證,政策短期內正式出臺的可能性不大;其次,房地產稅是十分復雜的綜合稅種,其具體征收方案的制定也需要較長時間的論證。對于房地產市場不會產生立竿見影的波動。”

農歷甲午(馬)年七月廿一

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